12月2日，深圳南山区粤海街说念T107-0107地块，深圳市润投筹画有限公司&中海企业发展集团有限公司（华润置地&中海）以总价185.12亿元竞得，成交楼面价70388元/普通米，溢价率46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价TOP1寄明月 裸舞，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。
11月29日，北京本年最受暖热的地盘出让有了效能：中海亿拿下了酒仙桥1019-0014等三块组合出让的地盘。高达153.32亿的总价，成为北京楼市的又一块“地王”。
在大多量期间里，“地王”齐令东说念主精辟。北京楼市以致有个不成文的礼貌，地王出身之后，同区域的设立阵势一般齐会发个海报接待一下。然而，此次地王来临却是静暗暗，没东说念主吱声。
这毫不是说中海东说念主缘不好，而是因为期间变了。
底本的接待海报，明面上是接待新阵势到来，施行上是在抬升我方，本色上是在讲阿谁“面粉贵过面包”的故事。计议在于告诉市集上的买房主说念主，新拍的地盘楼面价齐比在售项计议售价贵，是以房价以后一定涨，当今买便是赚到钱。
这个故事，从2005年清河毛纺厂的“地王”运行，一直讲了十几年，屡试屡验，以至于有了“新地王出身之日，便是老家王解套之时”的戏谑说法。关联词，这种故事当今讲不动了。
“地王”本来便是个很磨蹭的认识，受接待的时候，就会细分出多样圭臬，往“地王”上靠，单价地王、总价地王，以致某区地王、某板块地王齐曾敬小慎微不外，咱们以为，就现实敬爱而言，单价总价地王齐不遑急，遑急的是楼面老本价是些许。
楼面老本价接近、捏平以致高于同区域在售阵势，才是地王故事的委果中枢。
11月29日153.32亿成交的三幅地盘，具备连接地王故事的条目么？
由于是三幅地盘组合出让，位于北京向阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难卓越精准的诡计。不外，算出个大致老本照旧不错的，尤其是在肇端价153亿元，最终成交价溢价很低的情况下。
在153亿多元的地盘价钱中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的地盘价钱分手大要是50.22亿、78.83亿、23.95亿。三幅地块的地上建筑面积分手是，酒仙桥地块78148.43普通米，十八里店地块262642.46普通米，小红门地块58217.81普通米。
十八里店、小红门地块中齐有一块托幼用地，建完之后要无偿打发，地上建筑面积分手是3600普通米、3150普通米。十八里店地块中还包括两幅详细商服用地，地上建筑总面积125321.6普通米，对应的地盘价钱是大要20.44亿元。
图1：酒仙桥、小红门、十八里店联系地块肇端价
图2 联系地块用地性质、界限、地上建筑界限等
图3 联系地块用地性质、界限、地上建筑界限等
图4：联系地块用地性质、界限、地上建筑界限等
咱们就算住宅楼面价，把托幼用地、详细商服用地的面积和对应价钱减除后，楼面价分手是：
酒仙桥地块大要64262.53元/普通米；十八里店居住用地地块大要43470.53元/普通米，小红门地块大要43491.83元/普通米。
地王故事还能不成讲下去，需要对比的是同区域在售项计议售价，而不是老项计议楼面价。
酒仙桥区域，较新的在售阵势，销售指引价12.5万元，开盘时有一定扣头，把大小户型的售价平均下来，单价在11万元/普通米陡立；十八里店较新的在售阵势，均价也在8万元/普通米陡立；小红门地块较新的在售阵势，均价也在8万元/普通米傍边。
经此对比，拿地的楼面价和在售项计议均价，照旧有相比大的差距，莫得出现与“面粉”价钱接近，以致跨越“面包”价钱的情况。传统的“地王叙事”，由此闭幕。
过往的地王，无一例外过程设立商竞相抢地而出身，为得地盘筹措资金，房企不吝多样加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆偏激带来债务的照旧住户部门：买房主说念主从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，设立商把屋子卖掉，杠杆就滚动到了买房主说念主的身上，如斯往还，造成轮回。
那时的买房主说念主为何加杠杆？因为看得到见“面粉”价钱接近以致跨越“面包”，金钱增值预期之下，加杠杆是值得的，将设立商的杠杆滚动到我方身上，也说得通。
关联词，当金钱增值的周期戛关联词止，预期被冲破，购房主说念主再也加不动杠杆，设立商的杠杆便无处滚动，也就莫得目的再到地盘市集上去“卷”。这就像几个优秀的小伙子为争一位好意思女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，体恤的体恤，谁齐念念施展得比竞争敌手更好，从而导致了热烈的“内卷”，最终胜出的东说念主，便不错得到好意思女芳心。
在争抢地王的期间，地王不是好意思女，购房主说念主才是阿谁好意思女，而这个好意思女看上既不是这块地，也不是拿到地的设立商，他们看到的，是建在这块地上的屋子以后能更值钱。当这个预期冲破之后，“好意思女”不见了，设立商们再去“卷”，就仅仅“找死”，况且当今的小伙子也照旧“卷”不动了。
于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。
非但如斯，在新故事中，新地王非但不成给老阵势解套，反而可能“收割”老阵势一把。
当今不管是北京、上海、深圳这么的特大型城市，照旧强二线城市，更无须提三四线城市，地盘财政收入压力甚大，地盘市集也从底本的纯卖方市集运行调治，也便是政府算作出让方，运行和设立商谈条目，给优惠，饱读吹设立商赶快从我方手里买地。
优惠条目中，不光光是价钱要素，还包括筹画层面的要素，而这常常导致阵势家具层面的极大不同。
比如之前在北京根底不可能批的阳台，在最近一年，险些照旧成了新项计议标配。在消弱了各方面筹画条目敛迹的情况下，新项计议得房率也浮现进步。此前一些特大型城市，80%以上的得房率照旧算是“优秀”了，然而，最近一年的新阵势，施行得房率跨越90%，以致跨越100%的也齐不再罕有。
这么的新老阵势处在团结个区域当中，老项计议压力可念念而知。市集好的时候，新阵势入市时，老阵势齐基本卖完，然而当今，“前浪“还没来得及上沙滩，“后浪”就拍过来过来了，何况常常浪更高，风更疾。
就像咱们在《2025，京城10万+豪宅血流漂杵？》中写到的那样，来岁北京市集上单价10万+以上的豪宅供应量会跨越200万普通米，而“其后”的阵势，常常在家具上更具竞争力。
买房主说念主齐照旧混沌对此有了感受。外传最近有北京海淀某个区域的“老业主”们，正在有计划给12345打电话反应他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新阵势批阳台。
他们的逻辑很浅易，他们买的阵势莫得阳台，而阿谁新阵势有阳台，以后二手房入市的时候，他们的房价就会更低，从而导致我方的金钱价值受损。外传他们买房的时候，设立商跟他们说的是，筹画一般齐不批阳台。
那时的设立商也没说谎言，但此一时此一时。
在宇宙各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为遑急，表面上买地的设立商和政府的谈判空间也就更大。
香蕉视频www.5.在线观看新地王不会再帮着老阵势收割买房主说念主，而是很可能转而收割一波老阵势，花花肩舆东说念主东说念主抬的习尚，也就随风而逝。
咱们仍然梗概清醒设立商关于当下“地王”的某种渴慕，因为它不由分说代表的着信心的转头。关联词，转头之后，切不可认为传统的地王叙事还能连接。
2005年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那照旧“招拍挂”是新惹事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂运行前几天，把对此地块挑升的几家设立商召集在一说念吃饭。席间，他开出了条目，但愿同业给个顺眼，不要和他其时供职的房企抢这块地，算作赔偿，会支付给每家企业千万级别的现款。
这么的勾兑，在前招拍挂期间的京城楼市，是通行的执法，出席饭局的房企也齐高兴下来。关联词，最终的效能却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块其时以25.65亿面粉贵过面包的价钱成为北京首个“地王”，而苦战到临了一刻的顺驰与华润置地，齐不曾出当今这位前辈勾兑的饭局之上。
自此以后，这位前辈安靖隐于江湖，唯有东说念主在东三环某个融会会所时而会见到他舒坦地打球、拍浮。执法变了，玩家变了，故东说念主当然讲不出新故事。
近20年往日，地王的故事，又要换一个讲法了。
本文来自微信公众号“攸克地产”寄明月 裸舞，作家：攸克